北京楼市：性价比爆了!

发布时间：2025-12-11 23:26:04 来源：荷泽市某某物流运营部 作者：探索

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以下内容选自【北京房姐】公众号

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房姐，北京比爆我又来啦，楼市想问下我亲戚有一套首邑溪谷南北向49平的北京比爆小复式，精装修，楼市买的北京比爆时候一百万出头买的，现在小区跌的楼市特别多，出房量也很多120多套，北京比爆现在挂牌基本在是180万左右，因为是牡丹江市某某通信设备维修网点闲置的，在想要不要现在卖掉把钱拿在手里，担心还会继续下跌。但是感觉现在卖又很不划算，因为不是置换所以也不着急用钱，就是单纯担心以后会一直下跌所以要不要早点出手，所以问问您的意见。

房姐回复：

“卖了怕涨，持有怕跌”，这就是当下很多闲置房业主的真实心态。

先看小区优点：人车分流，经典托斯卡纳风，园林不错，有假山、瀑布、河流，很宜居。小区利用率也做到了极致，49平建面，愣是做出了两室一厅两卫四阳台的双层复式，实际使用面积能到87平，最新成交价160万折合单价1.8万！厨房、衣帽间都给配全了，楼下客厅招待客人，楼上卧室休息，动静分离做得很好。

但小区缺点也很明显：到4号线高米店南站约2公里，溜达着坐地铁够呛；一层层高2.3米，二层2.2米，对个子高的业主来说难免压抑。其次，小区体量大3000多户，一层26户，梯户比在1比5以上，且包括大量租户，各种杂乱的问题在所难免。

最关键的是市场行情，贝壳上现在120多套在售，出售时，买家之间相互的价格踩踏就难以避免，加之上文说的一些缺点，因此也就造成了这小区价格常年不涨，甚至有部分户型阴跌的情况。

所以回到你亲戚的问题：到底卖不卖？我的建议是——如果这套房以后肯定用不上，别犹豫，找个合适的机会尽快出手。从板块、交通、户型、市场认可度等方面权衡，这小区基本是跑不赢大行情的。

其实很多人都有“惜售”心理，觉得“当年买得便宜，现在卖了没赚多少”，但房子是资产，资产的核心是“流动性”，与其抱着一套“跌价风险大、难出手”的闲置房焦虑，真不如趁早落袋为安。

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房姐你好，总价500-600万预算，北边买房建议，其实去年问过一次，一直没下手，今年大环境和个人情况都有些变化，再来请教一次。

基本情况：夫妻俩分别望京和慈云寺工作，无车，通勤是刚需；怀孕中，今年小孩出生目前集体户，需要买房解决孩子落户问题；对户型还比较在意，希望主卧朝南。去年基本在看回龙观，今年房价也低了一些，想把北苑、奥森、亚运村这块也纳入考虑，您有合适的小区推荐吗？另外纠结的是孩子上学问题，不知道现在要不要稍微考虑一下，麻烦房姐给建议~

房姐回复：

你的需求很明确，预算也清晰，一步步捋，肯定能找到合适的方向。

先说孩子上学的问题吧，你现在一步到位买个学区房肯定不合适。孩子刚出生，至少5-6年才用得上学区，这期间政策怎么变、你们怎么变，都是未知数，选筹上适当考虑个学区一般的，作为教育保底就行，把核心预算花在通勤、户型上。

再说你关注的几个板块，新北苑＞老北苑＞奥森＞亚运村。

新北苑板块的特点是均衡，城市界面、房子品质、周边配套、学区（朝外来广营校区）整体都比较在线，离地铁近可以上车个2居，重点关注国际城、润泽公馆，华贸城8号院、10号院，户型还都不错，南北或者纯南。

老北苑整体比新北苑城市界面更老，不过性价比也更高，可以上车三居，适合以后孩子出生、老人过来帮忙的情况。学区不如新北苑，品质还不错的重点关注望春园、筑华年、天怡家园、新街坊。

再说奥森，从朝阳的板块上来说，奥森并不属于一个级别高的板块。虽然位置不错，但是奥森有两个缺陷，一是板块内缺少产业；二是奥森板块内没有好的学校，卖的是公园地产，可以适当看下上元君庭、万科星园、天乐园等做对比，整体户型要差点意思。

亚运村的位置比奥森更好，发展的也要更早一些。亚运村的学校也不错，板块内有朝阳外国语学校和陈经伦中学嘉铭学校，两所朝阳的头部学校，适合对教育有较高需求的家庭，对你来说性价比不高，就先不推荐了。

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